En 2028, la location des logements classés F au dpe deviendra interdite pour répondre à la lutte contre les passoires thermiques. Cette décision s’inscrit dans une volonté nationale de réduire les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre du parc locatif.
Pour de nombreux propriétaires, cette échéance change la donne financière et technique, car elle impose des travaux ou des alternatives de gestion du bien. Les conséquences se ressentiront à la fois sur les loyers, la disponibilité des logements et les arbitrages patrimoniaux.
Les biens concernés par l’interdiction en 2028
Les logements visés sont ceux dont le dpe affiche une étiquette F, soit une consommation estimée généralement entre 331 et 420 kWh/m²/an. Ces biens figurent parmi les plus énergivores et, souvent, parmi les plus coûteux à chauffer.
On estime qu’environ 1 à 1,3 million de logements pourraient être concernés d’ici 2028, soit près de 15–20 % du parc locatif privé selon plusieurs sources professionnelles. Ces chiffres expliquent l’urgence des mesures annoncées.
Qu’est-ce qu’un bien classé f au dpe ?
Le dpe mesure la performance énergétique d’un logement et attribue une note de A à G en se fondant sur la consommation d’énergie et les émissions. Un logement classé F présente une consommation très élevée et des pertes thermiques importantes.
Les causes typiques d’un score F sont une isolation insuffisante, des fenêtres anciennes, des systèmes de chauffage obsolètes ou une mauvaise ventilation. Corriger ces points nécessite des actions ciblées et parfois plusieurs corps de métier.
Pourquoi cette interdiction ?
L’objectif principal est de réduire la consommation énergétique du parc immobilier et de respecter les engagements climatiques nationaux. Les logements F et G représentent une part disproportionnée des consommations et des émissions liées au chauffage.
Fait clé : un million de logements énergivores équivaut à plusieurs centaines de milliers de tonnes de CO2 évitées si les rénovations sont menées à grande échelle.
Les étapes précédant l’interdiction
La loi Climat et Résilience a posé un calendrier progressif pour interdire la location des logements les moins performants. Ce phasage permet une montée en charge des dispositifs d’accompagnement et des aides financières.
| Date | Mesure | Portée |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Interdiction pour consommations > 450 kWh/m²/an | Logements très extrêmes |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de location pour les étiquettes G | 1ère vague large |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de location pour les étiquettes F | Milieu de parc locatif |
| 1er janvier 2034 | Interdiction pour les étiquettes E | Étape suivante |
Impacts sur le marché locatif
La suppression progressive des logements F et G du marché locatif modifie l’offre et la demande. Certaines zones, notamment les centres anciens ou les territoires peu rénovés, risquent de voir une contraction sensible de l’offre disponible.
La pression sur les loyers pourrait augmenter localement, tandis que la concurrence pour les logements conformes augmentera dans les secteurs tendus. Ces effets seront modulés par les politiques d’aide et la capacité des propriétaires à financer les rénovations.
Risque de pénurie locative
Dans les agglomérations où la proportion de passoires thermiques est élevée, la sortie de l’offre locative pourrait accroître la tension sur le marché. Une hausse des loyers et une sélection accrue des candidats locataires sont des conséquences plausibles.
Conséquences pour les propriétaires
Les propriétaires de biens classés F ou G doivent anticiper des travaux pour maintenir la mise en location, vendre ou choisir d’autres usages. Le coût des travaux varie fortement selon l’état du bâti et les solutions retenues.
À défaut d’investissement, certains propriétaires seront contraints de retirer leurs logements du marché ou de les transformer en usage non soumis à l’interdiction, comme la location saisonnière, lorsque la réglementation le permet.
Solutions et recommandations
Plusieurs leviers existent pour améliorer la performance énergétique : isolation, remplacement des fenêtres, modernisation du système de chauffage et optimisation de la ventilation. Le bon diagnostic initial est déterminant pour prioriser les interventions.
- Rénovation progressive : travaux par étapes en ciblant les postes les plus performants en terme de gains énergétiques.
- Financements publics : aides de l’État, prêt à taux préférentiel et subventions locales pour réduire l’effort d’investissement.
- Alternative patrimoniale : vente ou changement d’usage si la rénovation est économiquement défavorable.
| Type de travaux | Coût indicatif (moyen) | Gain estimé |
|---|---|---|
| Isolation des combles | 2 000–6 000 € | 15–25 % de réduction de la consommation |
| Remplacement chaudières | 3 000–10 000 € | 20–40 % selon la technologie |
| Isolation murs extérieurs | 8 000–25 000 € | 30–50 % |
Il est recommandé de solliciter un audit énergétique pour hiérarchiser les travaux et estimer les subventions mobilisables. Plusieurs dispositifs existent pour amortir le coût, mais leur éligibilité dépend des revenus, de la localisation et du type de travaux.
Points clés pour l’avenir
Anticiper la réglementation en réalisant un diagnostic pertinent et en priorisant les travaux les plus efficaces permet de limiter l’impact économique. Les aides publiques réduisent souvent la facture, mais la coordination des travaux et le choix des entreprises restent cruciaux.
Pour les propriétaires, deux options simples : investir et remettre le logement en conformité, ou reconsidérer l’usage du bien. Le calendrier impose une décision avant 2028, et les logements non conformes risquent de perdre de la valeur locative.
Finalement, la transition imposée par la fin de la location des F et G représente autant un défi que l’occasion de valoriser un patrimoine. Les choix techniques et financiers faits aujourd’hui détermineront la capacité à maintenir un revenu locatif stable demain.
FAQ
Sont visés en 2028 les logements classés F au DPE, généralement consommant entre 331 et 420 kWh/m²/an. On estime 1 à 1,3 million de logements concernés, principalement dans les parcs anciens peu rénovés.
Il faut consulter le diagnostic de performance énergétique (DPE) officiel réalisé par un diagnostiqueur certifié : l’étiquette (A à G) figure sur le document et sur les diagnostics annexés à la transaction ou la location.
Les causes typiques incluent une isolation insuffisante, des fenêtres anciennes, une chaudière obsolète et une ventilation inefficace. Chaque cas nécessite un audit pour prioriser les interventions les plus efficaces.
Plusieurs dispositifs existent : aides de l’État comme MaPrimeRénov’, éco-PTZ, subventions locales et aides pour propriétaires bailleurs. L’éligibilité dépend des revenus, de la localisation et du type de travaux envisagés.
Après l’interdiction, le propriétaire ne pourra légalement pas louer le logement classé F ; il risque sanctions administratives, amendes et perte de revenu locatif s’il persiste sans mise en conformité.
